是時候為都更立法

        房地部最近在國會下議院提交《2025年都市更新法》，或簡稱為《都更法》。

        房地部長倪可敏曾在多個場合公開表示，《2025年都更法》是為了打造更宜居的現代化都市，以政策護航恢復和振興老舊城區及翻新陳舊建築物。

        根據城鄉規劃局的估計，國內一共有534個老舊社區適合進行都更。預計這些土地的總開發價值（GDV）估計約3225億令吉，這將大大刺激國內生產總值（GDP）。

        《2025年都更法》將專注四個方面，即都市重建（urban redevelopment）、都市更新（urban regeneration）、都市振興（urban rejuvenation）和都市保護（urban conservation）。在這四個方案之中，只有都市重建涉及把原有老舊建築物拆除重建。

        《2025年都更法》最引人注目的就是贊成門檻。目前建議的門檻是這樣：如果某建築物適合居住但超過30年歷史，贊成門檻是75吧仙；如果低於30年，則門檻為80吧仙。如果建築物完全不適合居住，老舊或荒廢，則只需簡單大多數的贊成門檻。

        雖然這是聯邦政府的法案，可是在上次雪州州議會的辯論已有朝野議員辯論這個草案，足見雪州議會辯論素質的前瞻性。

        在野黨議員一般對《2025年都更法》保持懷疑的態度，並且擔憂《2025年都更法》會邊緣化都市里中下階層的馬來市民。

        可是除了擔憂，他們有提供什麼方案？

        我建議這些議員多多巡視本身選區的老舊社區就知道這個議題根本不能當作3R議題來玩弄。半島許多組屋是在 60 或 70 年代興建，大多只有 4 或 5 層樓高，每個單位可能只有平均500（一房）到700（兩房）方尺，更多的是沒有電梯和特定停車位、一些基本建設乏善可陳，同時卻在市中心佔了一大片土地，並沒有最優化地使用土地。

        一些樓層比較高的組屋雖有電梯，但由於業主拖欠大筆維修費，或者是維修費不曾調漲，因此管理層無法適時進行維修。除了電梯，另外一個經常失修的就是水槽和水管。即便是政府提供援助也是治標不治本。更何況政府的撥款也只能作小修小補，若一直永無止境進行修復，費用非常昂貴。

        試想想，如果獲准都更，居民可以幾近免費或以交叉補貼的方式獲得面積更大的三房單位、配有電梯或固定停車位，同時整個社區環境變得更舒適。都更後還有商業單位、幼兒園及閉路電視等，生活素質直接獲得提升。何樂而不為？

        那麼錢從哪裡來？

        當政府獲准重建這些舊式組屋時，他們只能建單位密度更高的組屋或公寓，部分低樓層單位分配給原有的老業主，剩餘的高樓層單位必須以中高價公寓或可負擔房屋出售，讓原有的社區容納更多的年輕家庭。甚至可以讓孩子們在同一個社區購買新的單位。

        一般來說這些舊樓宇都是座落在市中心，附近有完善的公交系統。如果沒有都更法，城市發展只能一直旺郊區發展，市中心晚上淪為鬼城。

        目前聯邦政府還在進行公眾諮詢環節，任何有興趣的公眾人士可以通過Unified Public Consultation的平台提供看法。我的看法是，我國必須為都更立法，還可以商榷的只是法案的內容而已。

劉永山