一点一滴把八打灵再也打造成世界级的宜居城市

自从民联州政府于去年年初宣布一揽子经济刺激配套，其中一项就是把八打灵再也部分地区重新发展之后，坊间开始关注八打灵再也这座开埠50多年城市的未来发展方向。

八打灵再也是在1952年开埠。当时的英国人为了解决吉隆坡人口过剩问题而在吉隆坡西南部的Effingham园丘开埠兴建一座依吉隆坡而立的卫星市，现称为旧区或“Old Town”。此后八打灵再也在人口规模和地理的重要性都经历了急剧的增长。现有的八打灵再也已经不再是依附吉隆坡的卫星市。

本文要探索的是，未来八打灵再也本身作为一座新兴的城市，到底要如何以本身独有的魅力打造一座与众不同的城市和国际接轨？当八打灵再也往前发展的同时，这座城市又正在面临什么挑战？官民之间有得如何解决这些问题？这些不仅是笔者和本文所要探讨的，恐怕也是接下来数十年八打灵再也市民必须思考的问题。

八打灵再也发展蓝图

八打灵再也市政厅管辖范围有两个发展大蓝图。第一个发展大蓝图涵盖大部分八打灵再也旧区（Old Town）和新区（New Town）范围。这个发展大蓝图早在数年前就已经在宪报上通过。第二个发展大蓝图则涵盖其余部分。

八打灵再也是雪州第二大城市。虽然是第二大城市，但是八打灵再也的人口稠密度确实雪州最高的一个。八打灵再也市政厅管理范围97.2平方公里，人口约60万人，平均每公顷62人。临近的吉隆坡市政厅管辖范围达244平方公里，人口约180万人，人口稠密度为平均每公顷74人。因此八打灵再也的人口稠密度已经和吉隆坡不分上下。（国家发展大蓝图National Physical Plan规定城市人口稠密度是每公顷25人，可见吉隆坡和八打灵再也已经超过国家发展大蓝图的限制）

交通拥挤

既然八打灵再也和吉隆坡一样高度发达、人口稠密度也和吉隆坡不相上下，那么八打灵再也的公共交通发展若和吉隆坡相比，也应该不相上下。可惜，现实情况却不是这样。联邦政府过去20年集中发展吉隆坡的公共交通发展，尤其是吉隆坡市中心的公共交通系统。目前吉隆坡市内有三条铁路干线，即布特拉轻快铁、实达尔轻快铁以及马来亚铁道局电动火车。反之，八打灵再也只有一条轻快铁干线

如果联邦政府不解决市内的交通拥挤问题，这肯定会影响八打灵再也的发展。再加上统计局发出的统计数字，大马每100人当中就有65人拥有车辆来代步！比例之高可谓惊人。我相信在诸如八打灵再也之类的城市地区，拥车族比例肯定比65人还要高。

八打灵再也的公路已经不能承担日益增加的私人轿车数量，因此搞好公共交通系统肯定是八打灵再也必须解决的第一个挑战。我们现在面对的问题就是，虽然州政府和市政厅有意提升市内的公共交通系统，可惜现有的公共交通系统有联邦政府掌控，因此州政府和市政厅只能配合联邦政府的政策。

无论如何，可以肯定的是，一旦八打灵再也的公共交通系统尚未提升，市内的各项发展计划肯定会受到影响。市政厅必须限制各项发展计划的建筑容积率。建筑容积率简称容积率，又称地积比率，是指总建筑面积对建筑用地面积的比值。例如，在1万平方米的土地上，有3000平方米的建筑总面积，其容积率为0.3。由于高层建筑的存在，容积率数值可以大于1。

根据维基百科全书，容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容积率越高表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因此不可能无限制的提高容积率，所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管制。

八打灵再也市政厅目前也限制各项发展计划的建筑容积率。许多发展商，甚至包括州政府子公司，一直埋怨市政厅把建筑容积率定的太低，导致他们的发展项目无法继续往上发展。这也是市政厅无可奈何的。

我们希望随着联邦政府打算延长柯拉娜再也轻快铁干线和武吉加里轻快铁干线至首邦市和蒲种之后，八打灵再也及其周边地区的交通拥挤将会大大缓和。

惟联邦政府也不能忽略八打灵市内的巴士服务。目前八打灵再也缺乏的正是一个市内巴士服务。RapidKL提供的巴士服务大多连接八打灵再也和吉隆坡两地的巴士服务。若有关方面能够考虑增加更多串行于市内的巴士服务，八打灵再也的交通拥挤肯定大大减少。

房屋需求

由于八打灵再也是一个商机处处的城市，因此连带而来的发展项目也刺激灵市的房屋需求，尤其是廉价组屋。

可惜的是，前朝政府所推行的廉价组屋出现许多漏洞，以致许多低下阶层的人民依然无法顺利拥有本身的房屋。

过去政府要求发展商履行社会责任承建廉价组屋的策略已经过时。反之，政府必须好好使用本身尚未发展的土地，承建各款式房屋以应付各类购屋者的需求。

但是，我们也得明白的是，前朝政府已经把许多珍贵的政府地廉价批给私人发展商。在商言商，私人发展商获得土地之后不可能让土地闲置，反之会尽可能从土地获得最大的回酬。这是人之常情，因此市政厅和州政府不可能要求发展商不发展土地，政府更不可能花费巨额向发展商收购土地，因为州政府的财政资源有限。虽然州政府可以通过法律途径强制征用这些土地，但是政府还需作出赔偿，更何况政府不可能每一次都强制征用土地，这将会影响州内的投资气氛和州政府的信誉。

因此八打灵再也出现许多小型发展项目（Pocket Development）。这些发展项目的特征是缺乏长远规划，以及为地方上已经成型的发展计划造成压力。市政厅能够做的就是限制这些项目的容积率，确保发展商和承包商无时无刻都遵守市政厅的准则。

宜居城市（Liveable City）概念

除了可持续性发展的概念之外，民联政府主导的八打灵市政厅正朝向”宜居城市“的概念前进。”宜居城市“意即也就是适宜居住的城市。判别一个城市是否适宜居住有多项标准，包括政治和经济稳定、卓越的医疗保健、优质的文化生活、舒适的环境、教育普及化、完善的基础建设以及良好的治安等等。

宜居城市概念是从可持续性发展概念上的一个突破。一个适宜居住的城市必定包含一定成分的商业和娱乐活动。八打灵再也的市民一直对市内的绿肺保存都非常敏感。其实根据马来西亚城乡规划局的规定，城市地区每一千人就要有两公顷的绿肺。以灵市60万人口来说，地方政府应该提供至少1200公顷的绿肺。

在保存绿肺的当而，市议会也必须思考如何提供更多的商业和娱乐消遣空间给市民。一个只有绿肺，没有娱乐和周日消遣活动去处的城市将不会是一个有活力的城市。一个城市也必须依赖相当程度的商业活动来维持和提升其生活水准。这就是打造宜居城市的宗旨。

其实，常年累月面对交通堵塞、治安败坏、缺乏绿肺等问题，八打灵再也的宜居指数可谓办的并不理想。当发展商都把廉价组屋建在偏远的地方，居住在这些地方的低下阶层人民在缺乏完善公共交通系统下该如何每日往返工作岗位呢？他们别无选择，只得依赖私人轿车。那么昂贵的汽油该由谁结账呢？幸好马来西亚还有政府津贴的汽油，所有我们的汽油比其他国家还有便宜。也因为这样说明为何马来西亚人民需要津贴汽油。当中下阶层人民三餐不得温饱的时候，他们就会心起邪念，铤而走险干起坏事来了。

州政府最近开始计划重新发展八打灵再也部分地区，以八打灵再也市变得更为有活力。这项努力和打造八打灵再也为宜居城市的努力是一致的。惟各方面都不能忽略以上环环相扣的因素。这些都是环环相扣的，因此州政府推出的城市复兴计划必须考虑这些因素。

自从民联执政以来，我们已经大幅度加强市政厅的实证透明度。以往许多居民投诉市政厅在没有好好地咨询居民前便草草批准各项发展项目，结果地方上的居民必须承担这些发展项目所带来的负面影响及其对周遭基本建设所造成的压力。现在，八打灵再也市政厅已经下重药，强制要求所有发展项目都必须以书面通知所有居民，同时设立告示牌告诉市民。涉及的居民及其代表团体如居民协会一般都会受邀列席市政厅的小组会议，参与讨论细则。

我希望这些努力将能够一点一滴地带动潮流，把八打灵再也打造成世界级的宜居城市。

刘永山