Selective quotes from the Selangor State Legislative Assembly hansard makes Chua Tee Yong a bad taste MP

MCA Member of Parliament of Labis, Johore, also Deputy Agricultural and Agro-based Industry Minister, Chua Tee Yong has been raising questions on a round-tripping exercise of Selangor State Government (SSG) to recover a hidden debt of RM392 million owed by Talam Corporation Berhad (now named Trinity Corporation Berhad) for the past ten years.

His major accusations circulated around SSG overpaid Talam Corporation on several land deals. Two examples are raised so far as below:

(1) An overpayment of RM57.3 million to Talam for a piece of land in Danau Putera and;
(2) An overpayment of RM42 million for another piece of land in Bestari Jaya.

Where is the White Paper?

He also claimed that some of these lands are submerged under water and have very little economical value. He also pushed for SSG to release a white paper as promised to be released in end of 2010. This is based on an extraction of Selangor State Legislative Assembly meeting on 13th July 2010 when Selangor Mentri Besar Tan Sri Khalid Ibrahim replied a supplementary question by BN State Assemblyman for Paya Jaras, YB Dato’ Ir Muhd Bushro Mat Johor.

Chua Tee Yong has been hammering Tan Sri Khalid Ibrahim since day one on his delay in issuing a White Paper, which he promised in the State Legislative Assembly, would be issued by end of the 2010.

If Tee Yong pays more attention to read what he has, I am sure he will be able to read this line from the hansard:

“Untuk ini, kertas putih yang dikehendaki mestilah dan ada agreement-agreement yang kita lakukan.”

Selangor State Legislative Hansard, page 20

Unfortunately, Tee Yong seems to be unable to understand this sentence as he keeps blaming SSG for its failure to produce the White Paper, knowing very well that not all transactions were concluded then in the end of 2010. This is even when Talam Corporation issued a circular to all its shareholders via Bursa Malaysia only on 15th March 2011, which is less than three months away from December 2010.

How on earth could SSG or Tan Sri Khalid Ibrahim issue a White Paper when Talam at that point of time had not even got the approval from its shareholders? Or is Tee Yong selectively quoting from the Hansard to justify his accusations?

The question of over-payment

Tee Yong also worries that taxpayers’ monies will go to drain when there are two records of overpayment from SSG to Talam. He also questions if SSG manages to fully recover RM392 million from Talam.

Tee Yong will definitely get his full answer if he has fully read the Selangor State Legislative Assembly hansard on 13th July 2010.

Tan Sri Khalid Ibrahim was saying in the hansard in page 19, that

“….dan dengan tanah-tanah itu kita beritahu Talam kalau kita tidak dapat lagi jumlah akhirnya tiga ratus Sembilan puluh dua juta kita ambil lagi tanah Talam yang lain.”

This means that if assets from Talam fail to yield RM392 million for the state government, the state government then has the right to take other lands owned by Talam to recover the remaining debt.

Tan Sri Khalid Ibrahim also said in the state legislative assembly the same day that,

“oleh kerana Kerajaan Negeri sekarang ada ketelusan saya juga dari semasa ke semasa mengedarkan harta-harta yang kita dapati dan berapa pula pendapatan daripada harta-harta ini dan pendapatan ini mesti jangan kurang daripada tigas ratus sembilan puluh dua juta ringgit. (Hansard, page 19)”

This means whatever revenue generated from the disposal or sales of any Talam’s properties held by SSG, the value shall not be less than RM392 million, which is the money owed to SSG by Talam.

In other words, the issue of over-payment (which is the result of subtracting gross consideration value from professional valuation) does not arise because Talam has already undertaken to settle the debt in full although the state government eventually may consider selling these lands based on gross development value to secure higher prices.

This is particularly true when Tan Sri Khalid Ibrahim stated in the State Legislative Assembly, also on 13th July 2010, that

“kerajaan negeri bercadang untuk meluluskan program prmbangunan tanah tersebut bukan cara jual tanah kosong tapi tanah yang sudah ada rancangan pembangunan building approval plan. Dan apabila kita jual, kita jual berasaskan gross development value. (Hansard page 19)”

Bursa Malaysia and Securities Commission has no role to play?

Talam issued a circular to its shareholders on 15th March 2011 named “Proposed settlement of debts amounting to RM391,986,473 by Talam Corporation Berhad to Menteri Besar Selangor (Incorporated) by way of disposal of properties and cash payment.”

Talam claimed that all exercises under the proposed settlement are endorsed and approved by Bursa Malaysia and Securities Commission. Chua Tee Yong refuted this claim and disagreed by saying that debt-restructuring of a public listed company (PLC) does not require approval from Bursa Malaysia and Securities Commission.

If what Tee Yong says is true, then he should explain the meaning of Clause 9.33(1) under Chapter 9 “Continuing Disclosure” of Bursa Malaysia Main Market Listing Requirements as below:

“9.33 Issuance of circular or document

(1) Where a listed issuer announces a corporate proposal (including a transaction) to these Requirements a circular or document is required to be issued to its securities holders in relation to such corporate proposal -

(a) the said listed issuer must submit the draft circular or document to the issue the circular or document as the case may be, in accordance with these Requirements as soon as possible and in any event not later than 2 months from the date of the announcement or the date the last approval necessary for the corporate proposal is obtained from the relevant authority, whichever is the later; and

(b) where the draft circular or document is submitted to the Exchange pursuant to subparagraph (a) above, the circular or document must be issued immediately upon receipt of the Exchange’s confirmation that it has no further comment and in any event not later than 14 market days after receipt of such confirmation.”

He should explain the meaning of this sentence which appears in most of the valuation reports by chartered valuation surveyors to Talam “we refer to your instruction to ascertain/access the market value of the…..for submission to Bursa Securities Malaysia by Talam Corporation Bhd for approval of its circular…”

So can we still now say that Bursa Malaysia has got no role to play in this exercise?

Land submerged under water has no economical values?

I do not have any idea what MBI plans to do with any land submerged under water which MBI recovers form this exercise but Tan Sri Khalid Ibrahim’s reply in the Selangor State Legislative Assembly throw a lot of limelights on various proposals that SSG received since then.

This is what he said in the Selangor State Legislative Assembly on 9th November 2010:

“…kita masih lagi menimbang keupayaan ini sebab kita dapati sekarang projek di Bukit Beruntung mula menarik ramai aaa...aa...pemaju-pemaju termasuk pemaju daripada Sime Darby melalui TESCO yang membina apa yang dipanggil, aaa...a...centre..pusat untuk menyimpan aaa...aaa..barang-barang yang akan dihantar ke pusat-pusat Tesco di seluruh negeri, negara, that mean gudang , gudang simpanan dan juga kita dapati juga pembangunan aa...golf ...city yang ingin membangun lebih daripada 50 lubang golf yang dibuat oleh Kumpulan yang menjayakan, apa yang dipanggil D...aaa...aa...D’Mines...saya tengah... Lombong...saya nak tulis Lombong tak boleh, Mines, saya tengah fikir apa nama, aaa...jadi kita belum buat keputusan lagi. Kita belum buat keputusan tapi yang penting ialah mengambil alih tanah-tanah ini. Malangnya, saya tak nak cerita panjang tentang ini, tanah-tanah ini dulu tanah kerajaan , kita bagi pada TALAM, tapi kita ambil balik, kita ambil balik dan tanah ini sekarang sudah dikuasai balik oleh Kerajaan Negeri (Hansard page 18-19).”

Let me remind Chua Tee Yong that The Mines was developed by Tan Sri Lee Kim Yew from the world largest excavated tin mine in Serdang. Let’s not forget Sunway Lagoon, also successfully redeveloped by Tan Sri Jeffrey Cheah’s Sunway Group from an ex-mining pond. Smart guys can increase the gross development value of mining ponds into gold mines instead of fishing ponds.

雪兰莪州政府应更快及有效率解决雪兰莪州内坟地缺乏的问题。

雪州是全马人口增长最快的州属同时也是全马坟地需求最高的州属。

这是因为前朝政府的政策没有好好保护坟墓保留地和增加更多是为坟地。

在2012年6月5日与八打灵再也居民会面的时，州务大臣说坟地信托基金的贡献金必须调高好让州政府有足够的钱物色适合做坟墓的土地。

城市与乡区规划部（JPBD）的数据显示，首邦再也市议会、士拉央市议会和八打灵再也市政局坟地缺乏问题最严重。

八打灵再也已经没有都的坟地。因此大臣提出了两个解决方法，那就是设立地方墓园和综合墓园。

因此，州政府应特别关注解决这个问题。其中一个解决八打灵再也坟地缺乏的方法就是鼓励人们进行火葬，这个方法能够减少开销和土地的使用。

八打灵再也华人义山公会已经向学州政府提出申请将他们位于甘榜东姑的焚化场转换成坟墓保留地。为了节约用地，他们也申请在他们的建筑范围的一块小地上建立一座骨灰塔。

令人感到遗憾的是他们的申请被城市与乡区规划部拒绝，他们的理由是当地已经有了焚化场。

在雪州尤其是八打灵再也正处于坟地严重缺乏的情况下，城市与乡区规划部的拒绝理由是很不合理的。

与此同时，乌鲁音南马华人义山公会曾经申请要求一块新的坟地。但他们的申请已经过了很久至今都没有任何消息导致有些往生者被逼葬在私人地里。

因此，雪兰莪州应该拟定长远的计划以解决坟地缺乏的问题及确保八打灵再也和乌鲁音南马人民面对的问题能够得以解决。

No plans to repossess land

Thursday March 22, 2012
By Star Metro STUART MICHAEL

THE state government has no plans to repossess leasehold land where the tenure is to expire over the next few years.

Mentri Besar Tan Sri Khalid Ibrahim said so long as those owning leasehold properties pay a premium of RM1,000, they need not worry about their properties.

“Some of those who own properties in Selangor where the lease is to expire in 20 years time are afraid that they would lose ownership of their homes.

“They need not worry as the owners can extend their lease at the Land Office,” Khalid said at the state assembly sitting yesterday.

The Mentri Besar was responding to a question by Lau Weng San (PR-Kampung Tunku) who said some leasehold property owners in Petaling Jaya were afraid that a caveat might be placed on their properties once the lease tenure expired and the state might repossess their land.

“The public need not worry because houseowners could transfer the land to the next of kin by just paying the premium of RM1,000. However, if the lot, land or house is sold to another person, the premium will be calculated on the market value at that time,” he said.

He pointed out that land in Selangor is expensive and the premium is calculated based on the current price value.

“However, the state does not charge a high premium for leasehold properties owners,” said Khalid, when answering a question by Yap Lum Chin (PR-Balakong) on how many leasehold owners in Selangor paid the RM1,000 premium to extend their lease.

To date, there are 356 applications in eight districts amounting RM356,000 that have been approved since June 2011.

The breakdown from the districts are as follows — Hulu Langat (136), Kuala Selangor (89), Petaling (65), Gombak (48), Klang (6), Hulu Selangor (5), Kuala Langat (4) and Sepang (3).

Khalid added he would meet residents as well as district and assistant district officers in Petaling Jaya on premium to be charged for cemeteries in the district soon.

灵双溪威村委会举办1000令吉延长地契兼微型贷款计划汇报会

（八打灵再也17日讯）八打灵再也双溪威新村村委会和甘榜东姑州议员刘永山办公室将于2011年10月18日（星期二）晚上8点在双溪威新村礼堂举办一场汇报会，以向新村村民解释州政府关于1000令吉延长地契的详情与手续。

此外，为了鼓励更多华裔新村村民参与雪州城市小生意微型贷款计划，甘榜东姑州议员刘永山也邀请雪州城市小生意微型贷款计划的官员出席有关汇报会，向村民介绍有关计划的详情。

这两项项目是雪州民联州政府所推出的最新惠民计划，目的就是让人民能够享有州政府的资源。

刘永山指出，1000令吉延长地契的政策是雪州政府破天荒推出的新政。目前全国各地尚未有任何州政府推出这项政策。

这项名为“1000令吉土地优惠政策”在今年6月1日开始生效，目的是要让低下阶层人士能够以1000令吉的土地拥有权转换税（Premium）延长他们的私人住宅地契。

在过去，地主往往在地契到期要更新地契时，往往必须依据市价交付一笔非常高昂的转换税，因此，低下阶层的地主或村民往往无法承担如此高昂的费用而无法真正拥有本身的土地。

因此，州政府推陈出新，以1000令吉的费用就可以延长地契，条件就是日后当地主要出售土地予第三者是就必须依据市价缴付土地拥有权转换税，因为这已经是属于商业性质的土地买卖，所以必须依据市价交付完整的土地税予政府。

“虽然如此，如果地主要把土地卖给孩子或直属亲戚，他们的也可以享有1000令吉的转换税。”

这项政策对许多新村村民来说是百利无一害的，因为州政府鼓励地主把土地拥有权转给下一代。如果地主选择以旧的方式来延长地契，政府也无人欢迎。因此，州政府完全没有强迫村民必须依据新的政策

双溪威村长陈有才指出：“由于一些不负责任人士最近在媒体谣传州政府的这项政策是欺骗人民的，因此村委会和土地局认为必须加强宣传，让各地区的新村村民对这项政策有更全面的认识。”

他说，八打灵县土地局当晚将会派员前来和有兴趣的村民进行汇报。

令外，雪州政府也将会派员向村民解释城市小生意微型贷款的详情。

刘永山说，微型贷款自从在孟加拉国开始以来就成功在全世界各地推行，目的是通过小型贷款为穷困人士提供方便进行小生意，以让他们能够自供自足，减少对政府社会福利制度的依赖。

“由于华裔参与率不高，因此我们特此邀请有关部门的官员专程前来双溪威新村为村民进行汇报。”

黄顺舸拿砂州和雪州以及槟州土地比较，显示他缺乏最基本的地产常识

我对黄顺舸昨日尝试把雪州和砂州的地契更新费做比较感到苦笑皆非。因为黄顺舸的说法显示他的地产常识几乎等于零。

第一、雪州大部分住宅地是永久地契，而砂州住宅地大多是60年租凭地契（Leasehold）。在雪州即使是租凭地契，其期限也比砂州60年来的长，即99年。也就是说州政府如果延长租凭地契，其期限是99年，不是60年。

第二、马来西亚联邦各州土地政策不同。半岛各州土地政策大体上分为三种，即前马来联邦州属（如霹雳、雪兰莪、彭亨和森美兰）、前非马来联邦州属（如玻璃市、吉打、吉兰丹、登嘉楼和柔佛）以及前海峡殖民地州属（槟城和马六甲）。除了半岛，砂劳越和沙巴两州也有各自不同的土地法典。各州属的土地政策各异。更何况联邦宪法清楚阐明土地隶属州政府权限。

第三、从产业市场角度来看，土地的价格、其地税以及更新费乃取决于土地的市价。由于雪州是全国的经济命脉，再加上雪州基本建设较发达，因此雪州土地的平均价格大都比其他州属的同级土地来的昂贵。在槟岛，由于土地有限，因此土地价格也比威省甚至一般地方高。黄顺舸岂能拿砂州排屋地契1300令吉的更新费和雪州3万1000令吉的更新费相比较呢？就好象黄顺舸要拿八打灵再也SS2单层排屋和诗巫经常淹水的单层排屋相比较一样，这基本上不是正确的对比。

黄顺舸不能忽略以上因素，单纯地以各个州属的土地更新费做比较。如此做法，将只会显示黄顺舸本人“不大会”（Bo-Dak-Chek）的从政态度。

Kerajaan Selangor masih perlu melibat-gandakan usahanya dalam melicinkan pentadbiran tanah

Saya telah meneliti Penyata Jawatankuasa Pilihan Khas Mengenai Pejabat Daerah Dan Tanah dan saya mempunyai dua perasaan yang berbeza. Perasaan pertama ialah perasaan gembira dan besar hati, perasaan yang kedua ialah perasaan risau.

Saya berasa gembira dan besar hati kerana Jawatankuasa Pilihan Khas Mengenai Pejabat Daerah Dan Tanah telah melakukan tugas mereka untuk menyiasat dan membentangkan laporan yang merangkumi semua masalah yang berlaku di setiap Pejabat Tanah dan Daerah dengan begitu ringkas tetapi menyeluruh.

Saya berasa risau kerana masalah bertimbun-timbun masih ada di Pejabat Tanah dan Daerah dan saya risau ianya akan menjejaskan imej Kerajaan Pakatan di Selangor dan seterusnya menjejaskan iklim pelaburan di Selangor. Masalah-masalah khususnya masalah-masalah yang berkenaan dengan sistem pengurusan tanah secara elektronik perlu diselesaikan dengan cepat:

- Kesukaran mengesan pemilik tanah terutamanya yang melibatkan geran-geran lama
- Alamt tidak lengkap atau telah berpindah menyebabkan bil-bil tidak sampai dan dipulangkan ke Pejabat Daerah
- Lokasi tanah sukar dikesan kerana lot dalam cukai tanah berbeza dengan lot di bahagian pelan
- Hak milik wujud dalam Sistem Pungutan Hasil tanah (SPHT) tetapi tidak wujud dalam Sistem Pendaftaran Tanah Berkomputer (SPTB). SPHT juga sering menghadapi masalah.
- Masalah tunggakan hasil tanah oleh anak-anak syarikat kerajaan.

Kerajaan negeri perlu memberi tumpuan khas untuk menyelesaikan segala masalah yang berkaitan dengan SPHT dan SPTB.

Saya juga meminta supaya kerajaan menetapkan tempoh masa tertentu untuk melaksanakan syor-syor daripada Jawatankuasa ini kerana ianya tidak harus dibiarkan begitu sahaja selepas ini tetapi tindakan perlu diambil untuk melaksanakan satu persatu cadangan-cadangan Jawatankuasa ini.

Sebagai satu permulaan, saya mencadangkan supaya pihak berkuasa negeri diberi masa dua tahun untuk menyelesaikan masalah-masalah berkenaan dengan pengurusan tanah secara elektronik, khususnya masalah-masalah yang melibatkan SPHT dan SPTB.

Yang kedua, kerajaan harus memperbaiki pentadbiran pejabat tanah dan daerah. Saya masih ingat tiga tahun yang lalu kerajaan menubuhkan task force tanah dan beberapa cadangan telah dibawa oleh task force berkenaan untuk memperbaiki pentadbiran tanah di Selangor. Adakah cadangan-cadangan ini telah diambil kira dan jika tidak, mengapa?

Ketiga, kerajaan harus juga belajar daripada negara-negara maju khususnya negara-negara Komanwel yang mempunyai sejarah pentadbiran tanah yang sama. Salah satu contoh yang bagus ialah Singapura yang mempunyai sejarah pentadbiran tanah yang sama dengan kita tetapi mereka mampu untuk memperbaiki dan melincinkan pentadbiran tanah mereka sehingga kejayaan mereka mentadbir tanah mereka menjadi buah mulut warga antarabangsa.

Akhir sekali, saya ingin menyebut tentang saranan untuk menubuhkan Bank Data Tanah yang bertujuan untuk memudahkan pengurusan di samping merancang pembangunan setara di seluruh Selangor. Saya berpendapat bahawa kita tidak boleh berangan-angan bahawa masalah tanah di Selangor dapat diselesaikan hanya dengan penubuhan bank data tanah ini sahaja. Masih terdapat banyak yang perlu dilakukan.

Saya ingin mencadangkan supaya satu mesyuarat atau jawatankuasa yang mirip kepada Jawatankuasa Pusat Sehenti (OSC) perlu diwujudkan di peringkat PTD khas untuk menguruskan urusan tanah yang dibawa oleh para wakil rakyat. Buat waktu sekarang, Mesyuarat Tindakan Daerah yang diadakan sebulan sekali adalah terlalu panjang dan melibatkan banyak jabatan dan agensi kerajaan. Cadangan saya ialah jawatankuasa ini perlu diwujudkan untuk:

1. Membolehkan wakil rakyat mengikuti isu-isu tanah yang berlaku di kawasannya.
2. Menangani masalah-masalah premium yang dihadapi oleh rakyat di kawasannya.
3. Menangani permohonan penukaran status guna tanah atau pemutihan kilang haram di kawasannya.

Untuk cadangan-cadangan Jawatankuasa seperti membangunkan satu sistem penggunaan daftar nombor kad pengenalan sebagai kata kunci bagi pengurusan tanah, cadangan permit singkat masa untuk pemilik kilang haram yang ingin memutihkan kilang mereka dan cadangan untuk menyambung semula tempoh permit khas kepada peneroka Hutan Simpan Kekal Kuala Langat Selatan, saya meminta Kerajaan Selangor agar melaporkan kepada Dewan ini usaha-usaha yang telah dilakukan oleh kerajaan demi menyelesaikan masalah-masalah ini.

Adalah jelas bahawa Kerajaan Selangor masih perlu melibat-gandakan usahanya dalam melicinkan pentadbiran tanahnya. Saya berharap cadangan-cadangan di dalam Penyata ini serta cadangan-cadangan yang diujarkan saya tadi boleh diterima oleh Dewan ini.